Huizen/gebouwen inspectie


 
image

U heeft een huis gevonden wat u zou willen kopen, en dan is het tijd voor de volgende stap: een professionele huis inspectie is aan te bevelen.

Waarom is een professionele huis inspectie belangrijk?

Een professionele huis inspectie kan gebreken aan het licht brengen die u van te voren zou moeten weten.
Niet veel bestaande huizen zijn volledig zonder gebreken, er is altijd wel enig achterstallig onderhoud dat moet worden gedaan.
Met een inspectie rapport in de hand kunt u een goede beslissing nemen of u al dan niet wil overgaan tot aankoop, en ook kunt u onderhandelen over de prijs wanneer blijkt dat er kosten komen voor reparaties en modernisering.

Wie zijn professionele inspecteurs?

Een huis hoort te worden geinspecteerd door een gediplomeerde en ervaren inspecteur. U kunt deze in de Yellow Pages vinden onder 'Building Consultants'.

Een inspecteur hoort praktische kennis en ervaring in de bouwindustrie te hebben, lid te zijn van een professionele organisatie, en bouw-relevante diploma's te hebben.
Professionele organisaties zijn:

Verzeker u ervan dat de inspecteur verzekerd is voor wettelijke aansprakelijkheid en schade.
Dit is belangrijk wanneer u een claim zou hebben voor nalatigheid wanneer u handelt op advies van een inspecteur wiens bevindingen niet correct waren.

Er worden vier gebieden aangeduid en behandeld tijdens een huis inspectie:

  • Bouwkundige fouten.
  • Speciale kenmerken.
  • Graduele verslechtering.
  • Belangrijk onderhoud.

De inspectie is visueel; het laat geen problemen zien in muren bij voorbeeld.

Wie betaald een inspectie en wat kost het?

Degene die om het inspectierapport vraagt betaald er ook voor.
In de meeste gevallen is dat de potentiele koper van het huis, maar soms heeft de eigenaar zelf een inspectie laten doen, om zodoende potentiele kopers te laten zien dat het huis in goede staat is, of om zelf eventuele gebreken te kunnen repareren voordat het huis op de markt komt.

Het is belangrijk dat de inspecteur onafhankelijk is van u en van de verkoper.

De prijs van een inspectie is meestal gebaseerd op de grootte van het huis en voor specifieke extra's betaald u meer.

Gun uzelf de tijd om een inspectie te laten doen voordat u een huis of appartement aankoopt.

Wat word er allemaal geinspecteert?

Een inspecteur inspecteert alle delen van een huis waarvan hij vrijelijk toegang heeft, plus die delen waar u speciaal om vraagt.
Onder een inspectie vallen:

  • Interieur.
  • Aansluitingen van gas, licht en water, riolering, etc.
  • Buitenkant.
  • Buitenkant dak.
  • Ruimte onder het dak/vliering.
  • Fundering.
  • Het gehele grondoppervlak en tuin.
  • Andere gebouwen, zoals schuren en garages.

Bij appartementen kan de inspecteur alleen het interieur, de buitenkant van het gebouw, en eventuele balkonnen inspecteren.

In het rapport moet ook een lijst van aansluitingen en hun staat van onderhoud genoemd worden.
Onder aansluitingen vallen ook brandmelders, verwarming en ventilatie systemen, gas en elektra, warm water voorziening, solar systemen, riolering en grijs water systemen, en antennes.

Standards New Zealand heeft een standaard ontwikkeld voor de inspectie van woonhuizen, waarop in detail die delen van het huis die geinspecteert dienen te worden, en identificeert alle typen van defecten die in woonhuizen en appartementen gevonden kunnen worden.
The Standard brengt samenhang in de huisinspecties die voor die tijd ontbrak.
Neemt u contact op met Standards New Zealand voor de nieuwe Standard.

Naar wat voor gebreken kijkt de inspecteur?

Gebreken waar de inspecteur naar kijkt:

  • Uitstekende spijkers.
  • Beschadigde oppervlakken.
  • Scheuren.
  • Vocht en de schade door vocht.
  • Lekkages.
  • Krakende vloeren, balken en trappen.
  • Verval en rotte delen.
  • Aanwezigheid van en schade door insecten.
  • Ongelijke oppervlakken.
  • Losse voegen, losse tegels en afdichting.
  • Veiligheid van trappen en trapleuningen.
  • Beglazing.
  • Werking van:
  • Zekeringenkast, verlichting en schakelaars.
  • Loodgieterswerk, zoals o.a. doorspoeling van het toilet.
  • Deuren en raamkozijnen.
  • Mechanische en/of passieve ventilatie.
  • Kranen.
  • Verwarmde handdoekenrekken.
  • Verwarming.
  • Speciale stopcontacten, zoals scheerstopcontacten.

Tip: De staat van de zekeringenkast van een huis geeft aan of het huis nieuwe bedrading heeft of niet.
Wanneer een huis een oud model zekeringenkast heeft met ouderwetse zekeringen dan is het zaak om een electricien te vragen om de bedrading na te kijken of geheel te vernieuwen.

Vragen om specifieke inspecties

Inspecties gaan gewoonlijk niet over wat verborgen is, zoals delen van de fundering, elektrische installaties, afvoeren en gas aansluitingen.
Buiten de normale inspecties vallen ook heat pumps, zwembaden en jacuzzi's, open haarden en schoorstenen, alarm systemen, vloerbedekking en gordijnen en apparaten zoals ovens, kookplaten, e.d.

U kunt een inspecteur verzoeken om een inspectie van deze specifieke onderdelen van een huis. Ook kunt u vragen om commentaar over b.v. de buurt, zoals daar zijn:

  • De buurt en de voorzieningen in de buurt.
  • De buren.
  • Zonlicht, privacy en uitzicht.
  • Geluidshinder van vliegtuigen, treinen en druk verkeer.
  • Grondvervuiling, loodhoudende verf, de aanwezigheid van Asbest of andere vervuilingen.
  • Veiligheid van de buurt.
  • Of zwembaden veilig en volgens de regels afgebakend zijn.
  • Energie zuinigheid.
  • Erfgoed claims. (U kunt dit ook bij de plaatselijke council navragen).

Wanneer u niet zelf naar de council wil gaan dan kunt u de inspecteur vragen naar eventueel illegale bouwwerken, zoals aanbouwen, die zonder bouwvergunning gedaan zijn.
U kunt ook vragen om het bekijken van de bouwplannen voor riool en afvoer informatie, aen om te zien of er survey gedaan is voor de kavel.
U kunt de inspecteur vragen naar alles met betrekking tot de Resource Management Act en plaatselijke ontwikkelingsplannen.

Wanneer het huis of appartement valt onder risico van 'leaky building syndroom' dan kunt u vragen om dit speciaal te inspecteren.

Wanneer u vraagt om zo'n specifiek rapport, vraagt u eerst wat het kost.

Het rapport

In het geschreven rapport van de inspecteur mag u verwachten om te zien:

  • Het adres van het geinspecteerde huis.
  • De naam van degene die het rapport verzocht.
  • De naam van de inspecteur en van iedereen die bij de inspectie aanwezig was.
  • De diploma's en ervaring van de inspecteur.
  • Het weer tijdens de inspectie.
  • Datum van inspectie.
  • Omvang van de inspectie.
  • Wat niet onder de inspectie viel, en waarom.
  • Een lijst van fouten en gebreken.
  • De conclusie van de inspectie van het huis, rekening houdend met de leeftijd, het type huis en de algemene verwachting van gelijkwaardige huizen.

Dit is een belangrijk punt. Wanneer u een 50 jaar oud huis wil kopen dan kunt u verwachten dat er defecten zijn.

Aanbevelingen voor verdere inspectie, b.v. door een electricien, loodgieterswerk inspecteur, of een surveyor.

Een huisinspectie rapport geeft geen garantie dat ieder mogelijk defect gevonden word.
Het geeft informatie over die gebreken die zichtbaar waren tijdens de inspectie.
Aan u de beslissing om te bepalen of die gebreken een reden zijn om niet tot aankoop over te gaan.

Ook is het inspectie rapport geen garantie dat het huis voldoet aan alle eisen gesteld door de Building Act.
Het kijkt niet naar bouwvergunningen, bij voorbeeld of voor veranderingen en aanbouwen een bouwvergunning is afgegeven.
U kunt hiervoor een specifiek rapport aanvragen, of zelf onderzoeken d.m.v. Land Information Memorandum (LIM) en navragen bij uw council.

Zelf vervolg inspecties doen

Wanneer u het rapport hebt ontvangen, doe zelf ook een inspectie, gebaseert op de bevindingen in het rappor.
Bij voorbeeld: als in het rapport staat dat de vloer van een slaapkamer sponsachtig aanvoelde, kijkt u dan of u kunt vinden waarom dat is.

Kijkt u naar ieder defect dat in het rapport vermeld staat, en overweeg of u kunt leven met deze gebreken en welke daarvan binnen het budget vallen om in orde te brengen wanneer u tot aankoop overgaat.
Wellicht kunt u met de verkoper onderhandelen over de koopprijs wanneer het om dure renovaties gaat.

Wanneer het huis teveel gebreken vertoont kunt u beter van de koop afzien.
Ook kunt u reparatie van gebreken door de huis eigenaar een van de condities maken van het Sale and Purchase contract

Wat staat er niet in een inspectie rapport?

Over het algemeen bevat een basis rapport geen (tenzij gevraagd in een specifiek rapport):

  • Onderzoek naar afgifte van een Title.
  • Planning en bestemmingsplan.
  • Bouwvergunningen en voltooide bouwinspecties.
  • Erfgoed vraagstukken.
  • Moari claims
  • Collective regels en kosten waar het appartementen betreft, de voorwaarden voor 'cross lease' of 'company title occupation agreement'.
  • De kosten van reparatie van gebreken.

Uw plaatselijke Council kan informatie verstrekken over Resource Consent, Planning en Code of Compliance, etc.
U kunt alle NZ Councils vinde op deze pagina.